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降息六連發對中國樓市利好還是利空？
中新社北京10月26日電 (記者 龐無忌)“信貸政策持續寬松”這個大多數人認為毋庸置疑將利好樓市的政策，卻在業內引發一輪關乎利好或利空的爭議。
中國央行[微博]日前宣佈，自10月24日起，下調存貸款基準利率，同時下調存款準備金率。從去年11月開始計算，中國已經連續6次降息、5次降準。多次降息降準讓中國房地產市場進入被稱為“史上最寬松”的利率政策時期——無論是商貸基準利率還是公積金貸款利率均降至歷史最低。
低利率無疑可以提高購房者的購買能力、降低購房成本，促進購房需求的進一步釋放。偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉認為，“雙降”後，隨著流動性的增加，以及融資成本的降低，無疑將間接利好當下樓市，尤其是對7月中下旬以來回暖復蘇步伐放慢的房地產市場起到一定刺激作用，一二線樓市交易量的持續降溫也有望逐步企穩。
胡景暉認為，隨著資金流動性的增加，融資成本進一步降低，有利於提振開發企業房地產開發投資的信心，預計在未來優質住宅土地資源稀缺的一線城市，對土地的爭奪將更加銀行信貸利率年息激烈，出現“地王”也將逐步成為常態。
以北京為例，在沉寂數月後，北京土地市場迎來“地王月”。10月下旬，先是葛洲壩拿下樊傢村“地王”，創出每平方米7.5萬元(人民幣，下同)的史上最高樓面地價。隨後一天，豐臺再度成交兩宗溢價率突破100%的高價地。據機構預測，未來北京還將有多達27宗經營性土地出讓，年內累計土地成交額有望突破2000億元。僅未來一個月待售的土地中，就可能出現5至8宗“地王”。
“地王”頻出被視為樓市火爆的標志，但有業內人士指出，歷史經驗表明，往往在地王頻出之後，中國房地產市場會出現一段時間的低迷。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，中國連續樹林房屋借款信貸利率最低2016信貸年息貸款利息試算表信貸年息降息降準實際上是利空2016年樓市的，他預測明年第三季度，中國主要城市的房價可能出現回調。
這種預測基於對中期需求的判斷。張宏偉認為，短期而言，今年的“銀十”交投活躍已成定局，一線城市、部分二線城市樓市也會在年底出現繁榮景象。但這種樓市升溫的背後是由利率持續降低等政策不斷刺激需求帶來的，一旦需求透支，繁榮之後可能會產生需求危機。他認為，到2016年三季度，需求透支的影響就會表現出來，屆時樓市可能陷入一輪新的調整周期。
中信建投首席研究員蘇雪晶也認為，今年以來的樓市政策正在透支未來的需求，“資本市場已經用低估值告訴大傢未來的結果。”
今年7月以來，中國樓市銷售增長放緩、開發投資增速持續下行似乎也印證瞭整體需求的不足。從短期內來看，中國樓市依然處於痛苦的“去庫存”過程中。而且當前中國戶均擁有略超過1套住房，意味著樓市供需基本平衡，難以再現以往因供求缺口過大而房價飛漲的景象。目前即使大多數地區限購已經取消，而且又有多輪降準降息等政策，當地樓市庫存消化依然需要較長時間。如果今年通過政策刺激消化過量需求、而明年又繼續加大供應，難免出現過剩危機。
除瞭這種“前期跑太快、後期跑不動”的憂慮外，也有專傢認為，長期的低利率政策可能會“虛假”地提高購房人的支付能力，從而推高房價，帶來高房價的泡沫風險。中國國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松告訴中新社記者，據其測算，去年以來，在首付、月供不變的情況下，中國購房者的實際支付能力提高瞭15%，這也意味著以往隻買得起總價100萬住房的人，現在可以買得起115萬的房子。這會從另一方面導致開發商或者二手房業主提高售價。
鄧鬱松認為，如果要維持低利率，那麼可以考慮在首付和利率之間實行反向操作，例如在利率下調的時候，適當提高首付，以避免出現房價高泡沫風險。(完)
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151026/163523581892.shtml
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